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The German bubble

Sempre più spesso si parla di bolla immobiliare tedesca in merito alle città di Monaco di Baviera, Amburgo e Berlino, dove i prezzi per affittare o acquistare un immobile sono schizzati alle stelle. Tutto questo ha, in buona parte, come causa la politica dei bassi tassi di interesse della BCE: se aumentassero i tassi dei prestiti per acquistare gli immobili, i tedeschi si ritroverebbero nella posizione di non essere in grado di rimborsare il prestito. Se ciò avvenisse partirebbe una vendita forzata di suddetti immobili, sarebbe lo scoppio della bolla immobiliare.

La stessa Bundesbank, in un documento del 2017 avverte della possibilità di un aumento ingiustificato dei prezzi immobiliari con conseguenze preoccupanti.

Altro indicatore che segnala questa bolla è una legge del 2017, dove la BaFin (Ente federale di controllo finanziario) inserisce nuovi strumenti al fine di intervenire nel mercato immobiliare per evitare e contenere bolle speculative. Il problema degli affitti in Germania ha raggiunto un livello preoccupante, questo divora una grossa fetta del reddito degli inquilini. Quindi molti si spingono fuori città per pagare un minor affitto o per acquista case a un prezzo meno oneroso.

I prezzi degli immobili sono in costante ascesa, nel 3° trimestre del 2018 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati del 7,3 % rispetto al 2017. Il 1° trimestre 2018 ha segnato il più alto tasso di crescita dal 2003. In sette città tedesche (rispetto al trimestre dell’anno precedente) l’aumentato è stato del 11,9 %. Questa percentuale coinvolge: Monaco di Baviera, Amburgo, Düsseldorf, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Berlino. In altre città ci si ferma attorno al 8 %. A Monaco in Baviera l’edilizia non tiene il passo con la domanda, gli appartamenti costruiti sono troppo pochi.

La Banca Svizzera UBS nel 2018 ha stilato una classifica mondiale dove possono scoppiale eventuali bolle immobiliari.

Dall’immagine emerge che le bolle possono esplodere a Monaco di Baviera e Francoforte. A Monaco di Baviera i prezzi negli ultimi dieci sono raddoppiati.

Il rischio che la bolla immobiliare scoppi è reale, la regolamentazione dei mercati finanziari non è realmente cambiata dopo la crisi del 2008. La costante riduzione dei redditi in Germania suona come un ulteriore campanello d’allarme. Gli investitori cercano casa nelle zone limitrofe e zone sottovalutate dal mercato. La bolla potrebbe esplodere dove molto si è speculato. BaFin stessa ammette che la tendenza è preoccupante, se i prezzi continuano a salire in modo eccessivo ci sarà una grossa espansione del credito, le banche potrebbero quindi richiedere ulteriori garanzie per evitare questo enorme rischio immobiliare.

C’è una ulteriore nota che non va sottovalutata. Da un articolo di “Berliner Zeitung” si apprende che in alcune scuole di Berlino sono pochissimi i bambini che parlano tedesco a casa, la Grande Berlino multietnica/tollerante/libera ha un diverso assetto demografico: il 45,2 % delle famiglie non hanno origini tedesche. Ecco qua sotto le percentuali.

Quindi tanti tedeschi “originali” si trasferiscono nel hinterland e altri affermano che “preferirebbero abitare in un’altra città”. Meanwhile Berlino grazie alle frotte di stranieri guadagna grosse entrate per le casse comunali, insomma al momento il flusso migratorio garantisce l’economia della capitale multi-kulti.

E cosa potrebbe mai andare storto? Così ho rimbalzato la domanda ad un mio confidente “Come vedi la bolla immobiliare a Berlino visto che là ci vai un week-end sì… e l’altro pure?”. Ecco la risposta: “Beh a Berlino è tipo una bomba atomica, nel resto della Germania un po’ meno. Il fatto è che la Germania sta invecchiando, non ha nemmeno una altissima aspettativa di vita. Quindi, dato che il piano del ripopolamento – via negri – non sta funzionando, tra poco ci saranno tante tante case vuote, in un Paese non attrattivo, ricostruito da zero 70 anni fa, quindi con edifici senza alcun valore storico. Cosa potrebbe mai andare storto?”

Nel frattempo la finanza mondiale ha raggiunto il livello di esplosività del 2008 e basterebbe poco per innescare un altro crash finanziario, ed in quel caso i tassi d’interesse salirebbero rapidamente mettendo fine al bengodi degli immobiliaristi tedeschi.

https://www.bafin.de/EN/Homepage/homepage_node.html

https://www.businessinsider.de/analysten-warnen-vor-dem-platzen-einer-immobilienblase-vermietern-drohen-teure-ueberraschungen-2018-10?IR=T

https://web.de/magazine/ratgeber/wohnen-immobilien/deutschen-staedten-droht-immobilienblase-33192246

https://de.bergfuerst.com/ratgeber/immobilienblase

https://www.ildeutschitalia.com/scenari/ieri-oggi-domani/berlino-fra-scarsa-integrazione-e-denaro/

https://www.bz-berlin.de/berlin/so-viele-schueler-sprechen-zu-hause-nicht-deutsch

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/finanzstabilitaetsbericht-bundesbank-warnt-vor-immobilien-preisspirale/20645310.html?ticket=ST-1346609-StlfJSB2XTfnNwcrLDq4-ap1

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